一边是物业公司承受着“成本上涨，入不敷出”的压力，一边是居民“物业服务质量不好，凭什么涨价”的质疑，老旧小区陷入物业费、满意度双低恶性循环的现象，在申城并不鲜见。为有效破解这一难题，金桥镇积极探索建立“质价相符、优质优价”的住宅物业服务价格机制，努力让区域内的住宅小区形成“按质论价、让群众满意”的物业服务可持续发展良性循环。

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先提质后提价 物业服务得到居民认可

位于金桥路3299弄的三桥小区，是建于上世纪九十年代的迷你小区，由两个独立的片区组成，其中，A片区是商品房小区，有3幢居民楼72户居民家庭，B片区是一个动迁房小区，有3幢居民楼35户居民家庭。

近十年来，小区物业服务费一直维持在0.35元/平方米。由于收费标准低，为压缩成本，原物业服务单位不断缩减服务人数、降低服务频次。“楼道内保洁一周一次，有时报修一周后才等来维修工人。”小区居民蔡和平回忆道，由于小区的居住环境越来越差，不少居民以拖欠交费的方式表达不满，这让本就举步维艰的局面，直接陷入了难以为继的状态。2022年6月，原物业服务单位主动退出了小区物业管理服务。

为避免小区陷入无人管理状态，2022年7月，金桥镇委托了东诚物业管理有限公司（以下简称为“东诚物业”）进入小区，提供临时物业托管服务。

公开资料显示，林洋能源作为国内最大的智能电表出口企业之一，目前主要聚焦欧洲、中东、亚太、非洲等海外市场。公司2023年实现境外营收约8.39亿元，其中，在中东欧市场，林洋能源主要通过全资子公司EGM进行深度的本地化布局。据了解，EGM是一家在欧盟范围内拥有32年历史并有一定影响力的本土表计企业，截至2024年一季度末，EGM在波兰市场的市占率已超30%，并同时在积极培育拓展罗马尼亚、保加利亚、匈牙利等新兴市场。2024年以来，林洋能源已陆续公告EGM海外中标订单累计金额已达8.06亿元（含本次公告订单），公司近三年累计公告的EGM中标订单金额近17亿元。

三桥小区越来越优美

“针对小区的管理乱象，我们实行‘先提质后提价’的工作策略。”东诚物业金桥管理处主任费圣玮介绍，他们推出了一套规范化的服务标准，保洁必须每天对楼道进行打扫，并在楼道口保洁卡片上作记录，接受居民监督；物业维修工24小时驻扎小区，第一时间响应居民的报修诉求，紧急维修坚持“20分钟内赶到维修现场”；统筹规划小区内停车区，积极挖掘围墙外的停车资源，缓解居民停车难问题。

为彻底解决小区物业服务单位选聘问题，金桥镇社建办、房管办指导小区业委会广泛听取业主意见，拟订并反复完善物业服务企业选聘方案，在居民区党支部监督下，组织召开业主大会，经业主表决确定选聘东诚物业为小区提供物业服务。

三桥小区内的小凉亭

“看着小区内环境变得清爽、整洁了，居民们用实际行动投出了支持票。”蔡和平自豪地说道，2023年，居民百分百支付了物业费。为使小区物业服务标准保持下去，去年年底，东诚物业向小区业委会提出将物业费上调至0.8元/平方米，并明确了相应的物业服务标准。“调价方案在业主大会召开时，得到了业主们的高度认可和支持，最终以高票通过。”金桥镇金浦居民区党支部书记顾萌霞补充道。

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先整改后提价 消除破窗效应

位于佳林路898弄的张桥小区，建于上世纪九十年代，小区内有动迁房、售后公房，也有商品房。2014年物业服务费调整至0.63元/平方米后，再未调整过。近年来，随着成本的增加，原物业服务单位只能量入为出，维持基本的物业服务，小区的居住环境越来越差。小区居民费一敏说：“水泥地面坑坑洼洼，头顶上布满了‘黑色蜘蛛网’，让人感觉很压抑。”

2022年年初，浦东新区将小区纳入美丽家园更新改造项目，对小区路面、绿化、停车区和污水管网等进行了全面改造；集中清理了空中飞线、废线、乱线，让架空弱电线缆入地；并将边角料地块规划成了健身小公园、机动车停车位、非机动车停放车棚等。

张桥小区环境越来越整洁

但由于物业服务单位的不作为，居民对当时的物业服务单位能否保持小区改造后的面貌缺乏信心。针对这一情况，居民区党组织充分听取居民意见和建议后，指导小区业委会召开业主大会，选聘了东诚物业为小区提供物业服务。东诚物业进驻管理后，规范小区停车管理、增加保洁频次、提供及时维修服务等举措，获得了居民的充分认可。

物业对张桥小区停车进行规范管理

今年年初，东诚物业对小区进行物业费价格评估后，主动向小区业委会提出“调整物业服务费”的申请。经过多轮商讨，业委会、东诚物业决定就将物业服务费调整至0.8元/平方米征询业主意见。“小区内干净整洁了，我们对新物业公司管理非常满意。” 小区业委会主任方振平说，近50名党员带头示范，第一时间投了“赞成票”。

张桥居民区党支部书记严燕华介绍，物业服务费调整过程中，对于个别不理解的居民，居委会、业委会工作人员两两组队，利用晚上和周末时间上门解释说明，听取意见，获得居民们的理解。最终，调价方案在三天内获得了绝大部分居民的支持。

有了这两个小区物业服务费调整的成功经验，金桥镇对辖区内存在类似问题的小区逐一梳理排摸，一小区一方案，解决小区存在的突出问题，调整物业服务收费标准。目前，金桥镇已有11个老旧小区完成了物业服务费标准调整。物业服务价格理顺了，物业工作人员的热情高了，小区的居住环境也日益改善。这意味着金桥镇探索推进物业服务质价提升、居民群众满意安心的新模式取得了初步成效。

社区是城市基层治理的“最后一公里”。近年来，申城不少社区探索构建适应社会发展新形势、基层治理新要求、居民需求新变化的基层治理新模式，形成党建引领、“三驾马车”齐带头、居民自治有力量的小区氛围。新民晚报与市建设交通工作党委会同市、区房管部门、市物业管理事务中心，联合在每月“物业便民服务周”期间推出系列社区治理典型案例故事，分享经验，解读政策，共画小区“同心圆”。

作 者 | 杨玉红

图 片 | 杨玉红

视 频 | 杨玉红 任天宝

编 辑 | 任天宝杠杆期权股票